Bail professionnel ou bail commercial ?

Location de local professionnel : quel type de bail 

Selon le lieu d’installation et l’activité exercée, le type de bail sera différent.

Il existe trois types de baux pour des locaux à usage professionnel :

• bail mixte : en cas d’activité exercée au sein de son domicile. Ce type de bail est régi par la loi du 6 juillet 1989 : les règles du droit au bail d’habitation s’appliquent.
• bail commercial : pour les activités commerciales, industrielles, artisanales ;
• bail professionnel : pour les activités libérales. Le bail professionnel est régi par le code civil, au même titre que les locations libres, mais aussi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Dans cet article, nous vous en dirons davantage sur le bail professionnel.

Quelle différence entre bail professionnel et bail commercial ?

La confusion intervient régulièrement entre bail commercial ou bail professionnel.

Tout dépend de la nature du local (commercial ou professionnel) et de l’activité du locataire.

Le local professionnel est destiné à l’exercice d’une activité libérale ou pour des locaux de bureaux, tandis que le local commercial est lié aux activités commerciales, industrielles ou artisanales.

Quel est le contenu du bail professionnel ?

Comme tout contrat de bail, le bail professionnel doit prévoir obligatoirement certaines clauses, telles que les obligations de chaque parties, le loyer, la répartition des charges et des taxes. Des clauses facultatives convenues entre le bailleur et le locataire peuvent y être insérées.

Les éléments du bail professionnel sont généralement les suivants :

• Informations sur l’identité des parties,
• Description du local et, dans certains cas, des locaux annexes (localisation, superficie,…),
• Durée du bail,
• Modalités de résiliation,
• Montant du loyer, conditions de paiement et de révision du loyer (Si aucune précision ne figure, le montant du loyer reste applicable pendant toute la durée du bail.),
• Répartition et paiement des charges et taxes,
• Dépôt de garantie : Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais le contrat de bail peut le prévoir et son montant est librement fixé par les parties. Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s’il a rempli toutes ses obligations contractuelles (comme le paiement du loyer ou de certaines réparations),
• Obligations de chacune des parties (entretien des locaux, par exemple).

Les clauses facultatives pouvant y être insérées sont par exemple :

• La clause de révision du loyer,
• La clause de sous-location du bail professionnel,
• La clause résolutoire du contrat de bail en cas de manquement,
• La clause de garantie solidaire du contrat de bail professionnel.

Rappelons que, du bail conclu, chaque partie a des droits et des obligations qui en découlent, il est donc important de bien lire les clauses voire d’en négocier les termes.

Le bailleur doit annexer 3 diagnostics au contrat de location :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
• Diagnostic amiante (pour tout local dont le permis de construire a été accordé avant le 1er juillet 1997).

NB : Un état des lieux doit être établi lors de l’entrée dans les locaux par le locataire et lors de leur restitution, soit de façon contradictoire et à l’amiable par le bailleur et le locataire, soit par un huissier de justice, à l’initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur. L’état des lieux doit être joint au bail de location et doit être conservé par chacune des parties. Si celui-ci n’a pas été établi, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Bail professionnel et fiscalité

Le bail professionnel est soumis à divers taxes et impôts, dont :

• La TVA sur le loyer professionnel,
• La Taxe foncière sur le loyer professionnel et sa TVA. 

Le propriétaire du local professionnel est assujetti à la taxe foncière. Cela signifie que c’est lui qui devra s’acquitter de cette taxe. Toutefois, il a la possibilité de faire supporter la charge et le paiement à son locataire, sous réserve que cela soit stipulé dans le bail.

Aussi, lors de la rédaction du bail professionnel, les interlocuteurs doivent se poser la question du paiement de la taxe foncière afin d’éviter tout conflit futur.

Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

La durée légale est de 6 ans.

A défaut de résiliation par l’un des signataires (délai de préavis de 6 mois, par courrier recommandé avec accusé de réception), le bail est reconduit tacitement pour la même durée (Attention si la durée prévue est supérieure à 12 ans, le bail doit être rédigé par un notaire).

Bail professionnel : quels sont les droits et obligations du locataire ?

Quels sont les droits du locataire ?

Le locataire a, notamment :

• Droit à la délivrance en bonne et due forme : le locataire doit recevoir le local dans son intégralité, avec ses accessoires (parking, cave, espace de stockage), conforme au bail et à l’état des lieux.

• Des droits de garantie :
– La garantie des vices cachés (en cas de vices cachés, il a la possibilité de demander la résiliation/l’annulation du bail).
– La garantie dans l’exercice de son activité : permet au preneur d’avoir la jouissance pleine de son local et exercice tranquille.
– La garantie d’éviction : elle interdit au propriétaire de réaliser des travaux ou actes qui priveraient le locataire de tout ou partie de la jouissance du local toute la durée du bail.

• Le droit de jouir d’un local entretenu. Le bailleur doit lui fournir un bien qui aura été entretenu pour garantir un exercice professionnel en toute sécurité et tranquillité.

Quels sont les obligations du locataire ?

Le preneur du bail professionnel a aussi des devoirs envers le bailleur, dont les principaux sont :

• Paiement du loyer selon la périodicité et les modalités définies.
• Utilisation du local conformément à sa destination.
• Entretien des lieux. Il doit le maintenir en bon état. Il peut donc faire des travaux si une usure ou une casse due à l’usage quotidien du local survient (peintures, tapisseries, revêtements de sol, petite électricité…). Il n’a pas le droit d’en modifier la structure.
• Restitution les lieux en bon état.

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